La reforma al mercado de capitales ha puesto el foco en la casa propia, lo que beneficiaría a los hogares directamente, pero al mismo propone medidas innovadoras para profundizar los mercados accionario, de derivados y de renta fija local, que podrían generar beneficios indirectos. El impulso a la vivienda será a través del Fondo Nacional de Vivienda (Fonavi), que comprará créditos hipotecarios originados por los bancos. Partirá con US$500 millones de capital, podrá recibir hasta US$2.000 millones del Estado y endeudarse por diez veces su patrimonio. La meta es financiar unas 150 mil viviendas, extender los préstamos a treinta años, reducir la tasa cerca de un punto y permitir un pie de 10%.
Al comprar las hipotecas, el Fonavi libera espacio en los balances bancarios y bajaría el costo de capital que determina la oferta de créditos. Al mismo tiempo se crea una cuenta de Ahorro Voluntario para la Vivienda donde las familias podrán ahorrar durante al menos treinta meses hasta reunir un 7% del precio de la vivienda y el Estado agregará 3%.
Sin embargo, más financiamiento no crea una vivienda si la construcción sigue frenada por permisos lentos, escasez de suelo habilitado y límites de densidad en algunas comunas. La mayor oferta de crédito puede crear más competencia por las mismas propiedades, traspasándose a precios más altos. En ese caso el vendedor capturará un beneficio diseñado para los compradores.
Minneapolis (Minnesota, EEUU) ilustra una experiencia positiva. La ciudad eliminó estacionamientos mínimos y permitió más departamentos cerca del transporte y el comercio. Entre 2017 y 2022, su stock de viviendas creció 12% y los arriendos apenas 1%. En el resto de Minnesota, la oferta aumentó 4% y los arriendos subieron 14%. El 87% de las nuevas unidades apareció en edificios de veinte o más departamentos.
Respecto a los potenciales incentivos perversos que genera esta reforma, el proyecto exige que el banco absorba una primera pérdida de 3,5% antes de activar la garantía estatal. Esa retención va en la dirección correcta porque conserva incentivos para evaluar al deudor. Esta garantía estatal podría reducir las provisiones hipotecarias que se aumentaron en 2014, buscando que el capital bancario reflejara la pérdida posible en créditos con poco pie. Fonavi no debería borrar esa señal ni permitir que el riesgo salga del balance del banco para instalarse en el Estado.
La idea de ser más exigente con las provisiones viene de la experiencia estadounidense antes de la crisis subprime de 2008, donde se fomentó la vivienda más de la cuenta, lo que hizo que el crédito creciera, pero los originadores comenzaron a ofrecer créditos que con tasas flotantes que parecían baratos al principio, pero cuya deuda podía crecer con el tiempo y exigía pagos mucho mayores después. Primero subieron las colocaciones y los precios. Después llegaron más incumplimientos y luego estos fueron lugares donde se observaron caídas mayores del valor de las viviendas.
Nada de esto invalida el propósito del Fonavi. Ser propietario puede ayudar a formar patrimonio y proteger el consumo cuando cae el ingreso. El problema aparece cuando la casa propia se logra con deuda fácil. Un buen sistema económico necesita crédito de largo plazo, bancos y familias que arriesgan capital propio y ciudades donde se pueda construir. Sin alguna de esas piezas, Fonavi puede convertirse en un problema del futuro. Se podría ver una recuperación en mediano plazo, pero la cuenta llegaría de otra forma, ya sea con precios más altos o salvatajes al sector financiero.
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