La discusión sobre cómo reactivar el mercado de la vivienda en Chile está entrando en una nueva etapa. El proyecto que prepara el Ministerio de Hacienda para crear un fondo de recompra de carteras hipotecarias busca reducir las tasas de los créditos y, con ello, facilitar el acceso a la vivienda.
Efectivamente, una menor tasa puede reducir el dividendo mensual y permitir que una familia que hoy queda fuera del mercado vuelva a ser sujeto de crédito. Pero sería un error pensar que la tasa por sí sola resolverá el problema inmobiliario. También hay que tener en cuenta que el precio de las viviendas aumentó 170% en los últimos veinte años, mientras los ingresos crecieron 57%. La reforma trabaja sobre la tasa, no sobre esa brecha.
Si bien, según la Cámara Chilena de la Construcción, los desistimientos de promesas de compraventa disminuyeron más de 40% tras la entrada en vigencia del subsidio a la tasa hipotecaria, durante los últimos meses han vuelto a niveles similares a los registrados en los últimos cuatro años. ¿Por qué? Probablemente porque el problema no es solo financiero.
Con un desempleo que alcanza el 9,5%, muchas familias se preguntan si tendrán ingresos suficientes para afrontar un dividendo durante los próximos 20 o 30 años. En este contexto, el fondo de recompra de carteras hipotecarias puede ser una herramienta útil, al igual que medidas como la suspensión del IVA a la vivienda, la ampliación del DFL-2 y los subsidios a la tasa de interés.
Pero si el objetivo es recuperar de manera sostenible el mercado, hay que mirar el conjunto de condiciones que permiten que una familia pase de la intención de comprar hasta la firma de una escritura.
Una persona puede querer comprar una vivienda y, aun así, no hacerlo porque teme perder su empleo. Puede tener una tasa conveniente y no contar con el ahorro suficiente para el pie. Puede conseguir financiamiento y desistir porque el escenario económico cambió. O puede simplemente postergar la decisión porque los incentivos de hoy tienen fecha de vencimiento.
El desafío, por lo tanto, es bastante más amplio que bajar la tasa hipotecaria. Hay que conseguir que las personas vuelvan a sentir que pueden comprometerse con un crédito a largo plazo. No basta con que la cuota sea más barata, las personas necesitan confiar en que mañana podrán seguir pagando.
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